Estrada dos Bandeirantes, Lote 1 do PAL. 33.784, localizado a 488,35m depois do KM 29 ZE, Cinco, XVI, R.A, freguesia de Jacarepaguá, devidamente caracterizado na matrícula nº 48.864 do 9º RGI. Destaca-se que o terreno possui em sua totalidade, 1.358.579,68m2, sendo que a área objeto da avaliação é apenas 1,7668% dessa área, a qual, é de propriedade da SL Empreendimentos Imobiliários e Participações Ltda. O terreno está situado no bairro Vargem Grande, as margens da Estrada dos Bandeirantes, que por sua vez, é um dos principais eixos viários de Jacarepaguá/Zona Oeste, com cerca de 25km, conectando Taquara/Jacarepaguá ao Recreio dos Bandeirantes, sendo que no percurso, atravessa o bairro de Vargem Grande. De acordo com a Prefeitura Municipal do Rio de Janeiro e a lei de zoneamento urbano da cidade, Lei Nº 270 de 16 de janeiro de 2024, a região do imóvel é caracterizada como parte na Zona Residencial Multifamiliar (ZRM2), que é uma zona caracterizada pela predominância do uso residencial multifamiliar, em edificação única no terreno ou em grupamentos, permite algumas atividades de comércio e serviços de apoio e complementaridade ao uso residencial e serviço de apoio social e outra parte na Zona de Conservação Ambienta (ZCA1), zona que corresponde às áreas de proteção integral onde a ocupação é restrita a atividades de apoio, proteção, controle e gestão ambiental estabelecido em Plano de Manejo ou em Ato Legal que regulamente o seu Zoneamento. Além disso, destaca-se que o imóvel está situado na Região Administrativa XXIV (R.A.) e Área de Planejamento 4 (A.P.). Além das características da região, é importante trazer algumas condições limitantes em que o terreno está situado, visto que impacta diretamente na avaliação do imóvel. No presente caso, o terreno não está totalmente livre e desimpedido, pois, conforme verificado in loco e nas documentações, há parte do terreno invadido por terceiros, onde vem se constituindo uma comunidade à beira da Estrada dos Bandeirantes e grande parte do terreno foi atingido pelo Decreto Rio Nº 50.413, de 18/03/2022, o qual, em suma, acrescenta uma camada de proteção ambiental vinculante sobre os Campos de Sernambetiba, com licenciamento mais rigoroso, uso indireto como diretriz e a possibilidade de transferência de potencial para acomodar direitos urbanísticos fora dos trechos mais sensíveis. Destaque-se, também, a APA do Sertão Carioca (Decreto Rio Nº 49.695 de 27/10/2021 + Decreto Rio Nº 50.411 de 18/03/2022), que atinge parte do terreno e impõe condicionantes urbanístico-ambientais para uso da área. Parte do imóvel ainda está dentro do setor G da PEU Vargens (Decreto 48990 de 17/06/2021), que impõe diversas algumas limitações para licenciamento pra construções, bem como do potencial construtivo. Além disso, há outros decretos municipais limitantes, como 50.412 e as vias do PAA 12.777, que também atinge o terreno. Outro ponto que merece destaque é a existência de processos usucapião, reintegração de posse ou manutenção de posse relativos aos terrenos, disputas judiciais essas que podem impactar a área envolvida e, logicamente, impacta na valorização/desvalorização do terreno para efeitos de venda.